Thực tế về nhà ở tái định cư

Nhiều năm qua, công tác đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư luôn được thành phố chú trọng nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi nhà và đất để lấy diện tích triển khai các Dự án phát triển kinh tế - xã hội. Nhưng trên thực tế, nhiều người lại không hề “mặn mà”, thậm chí bức xúc với nhà tái định cư; qua tìm hiểu, Tò Vò DXMB nhận thấy có 02 nguyên nhân nổi bật như sau:

Nhầm lẫn giữa nhà ở tái định cư và nhà ở dành cho người thu nhập thấp – nhà ở xã hội

• Đơn giá dịch vụ nhà ở chung cư tại Hà Nội
• Một số thay đổi về Ban Quản trị nhà chung cư

Trước hết, Tò Vò DXMB muốn được làm rõ khái niệm thế nào là nhà ở tái định cư và thế nào là nhà ở xã hội:

- Nhà ở tái định cư: là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa theo các quy định pháp luật. (Theo quy định tại Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014);

- Nhà ở xã hội hay còn gọi là nhà ở dành cho người thu nhập thấp: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. (Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Có thể thấy, khái niệm về nhà ở tái định cư thậm chí còn bao hàm rộng hơn cả khái niệm về nhà ở xã hội. Trên thực tế, Nhà ở tái định cư hoàn toàn có thể là nhà ở thương mại, được Chủ đầu tư trích một phần căn hộ dùng để bán cho các hộ dân/gia đình/cá nhân bị thu hồi đất để triển khai dự án làm nhà ở tái định cư; phần còn lại sẽ được dùng để bán như các dự án nhà ở thương mại bình thường.

Tuy nhiên, nhiều Chủ đầu tư vì mục đích lợi nhuận đã cố tình cắt giảm nhiều hệ thống phúc lợi trong các dự án nhà ở tái định cư, nghiêm trong nhất có thể kể đến như: tình trạng hệ thống PCCC không hoạt động tại Khu đô thị Nam Trung Yên hay không hề có đầy đủ các cơ sở hạ tầng thiết yếu như trường học, trạm y tế, chợ dân sinh tại Khu đô thị Trung Hòa, tình trạng bục vỡ đường ống nước tại  Khu chung cư Láng Thượng… Chính những điều này dẫn tới những cái nhìn “ác cảm” của người dân về nhà ở tái định cư.

Rủi ro trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở tái định cư

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì việc giao dịch nhà ở tái định cư tại các dự án không do Nhà nước đầu tư thì không cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, điều này có nghĩa là ngay sau khi Người mua nhà ở tái định cư ký kết Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư thi lập tức đã có quyền thực hiện giao dịch. Các Bên chỉ cần ký kết Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (trong trường hợp chưa được bàn giao nhà) hoặc Hợp đồng mua bán nhà (trường trường hợp đã được bàn giao nhà) là có thể tiến hành giao dịch theo đúng các quy định của Pháp luật.

Tuy nhiên rắc rối ở chỗ, hầu hết mọi trường hợp mua bán/chuyển nhượng nhà ở tái định cư đều đã được các Bên thực hiện trước khi ký kết Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư, gọi nôm na là hình thức “bán suất mua nhà tái định cư”. Có thể hiểu rằng sau khi Người mua nhà ở tái định cư đăng ký mua nhà và được Chủ đầu tư chấp nhận, Người mua nhà ở tái định cư sẽ chuyển nhượng lại quyền mua này cho người khác. Vấn đề nằm ở chỗ hình thức giao dịch này không hề được quy định trong Luật nhà ở 2014, và do đó thuộc vào hành vi bị cấm: “Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này” (Khoản 9 Điều 6 Luật Nhà ở).

Đã là hành vi bị cấm thì sẽ không có bất kỳ một chế tài nào để bảo vệ các Bên trong giao dịch mua bán này. Rủi ro dễ thấy nhất, và cũng dễ xảy ra nhất là người mua lại bị mất trắng toàn bộ số tiền giao dịch, mất thời gian, công sức theo đuổi những tranh chấp pháp lý giữa các Bên trong khi người bán tùy vào động cơ, mục đích hoàn toàn có thể chịu trách nhiệm hình sự.

Hy vọng qua bài viết phân tích này, Quý độc giả sẽ có được cái nhìn toàn diện hơn về nhà ở tái định cư, những rủi ro có thể gặp phải và những quy định cần phải biết. Hơn nữa, bắt đầu từ đầu năm 2017, để tăng cường nhiệm vụ quản lý, hạn chế, khắc phục những tồn tại, yếu kém, từng bước nâng cao chất lượng của công tác quản lý, vận hành nhà chung cư TĐC đang khai thác, sử dụng trên địa bàn, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì cùng các sở Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, Ban chỉ đạo GPMB thành phố, tổ chức rà soát toàn bộ các tòa nhà chung cư cao tầng TĐC do Nhà nước đầu tư bằng ngân sách và phân ra thành các nhóm. Trên cơ sở phân loại, nghiên cứu, đề xuất phương án quản lý, vận hành phù hợp giúp cho các Khu tái định cư thực sự trở thành một nơi đáng sống, đáng để định cư.

Mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn.