Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư

“An cư – lạc nghiệp”, “làm nhà – cưới vợ - tậu trâu”… đã từ lâu, trong quan niệm của người dân “nhà” là điều kiện tiên quyết để ổn định và phát triển; là một cái gì đó sở hữu dài lâu và có thể nói là “cha truyền con nối”. Cũng vì tâm lý như vậy, khi mua nhà chung cư, chúng ta thường có suy nghĩ rằng nhà đã “mua đứt bán đoạn” thì quyền sở hữu của mình đối với căn nhà đó cũng sẽ là vĩnh viễn; song thực tế không phải như vậy.

• Quy định về hạn mức đất ở Hà Nội
• Tiêu chí phân hạng nhà chung cư

Nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng nhất định - đây là quy định đã có sẵn trong Luật Nhà ở 2014 - tuy nhiên việc không hiểu rõ quy định này dẫn tới nhiều băn khoăn/lầm lẫn, đặc biệt là khi có những dự án có thời hạn giao đất chỉ 40-50 năm, nhiều người cho rằng, sau khi hết thời hạn giao đất này, nhà chung cư đã mua của mình sẽ bị mất trắng. Đây là những suy nghĩ cực kỳ sai lầm, gây ra nhiều hoang mang trong dư luận trong khi bản chất sự việc không phải như vậy.

Chúng ta ở đây đang hiểu nhầm hai khái niệm đó là: “thời hạn giao đất/thời hạn sử dụng đất” và “thời hạn sử dụng nhà chung cư”; do đó Tò Vò DXMB sẽ cố gắng phân tích và làm rõ cho Quý bạn đọc về các vấn đề này.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư

- Thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định rõ tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.”

- Cấp công trình của nhà chung cư được xác định theo tiêu chí số tầng, quy định tại Thông tư số 10/2013/TT-BXD, cụ thể như sau:

• Cấp 1: nhà chung cư có > 20 tầng
• Cấp 2: nhà chung cư có từ 8 ÷ 20 tầng
• Cấp 3: nhà chung cư có từ 2 ÷ 7 tầng

- Trên thực tế, không có bất kỳ một tòa nhà nào được xây dựng mà không cần phải duy tu, bảo trì hoặc là tồn tại mãi với thời gian. Vi vậy, tương ứng với từng cấp công trình mà nhà chung cư có thời hạn sử dụng khác nhau như:

• Cấp 1: trên 100 năm
• Cấp 2: từ 50 ÷ 100 năm
• Cấp 3: từ 20 ÷ 50 năm

- Sau khi hết thời hạn sử dụng tùy theo tình trạng của nhà chung cư mà sẽ có hướng xử lý khác nhau như:

• Nếu nhà chung cư còn sử dụng được và vẫn an toàn thì được tiếp tục sử dụng
• Nếu nhà chung cư không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì phải cải tạo hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Điều này cũng hoàn toàn tương tự như đối với các khu chung cư cũ nát, hư hỏng nặng và được Nhà nước tự đầu tư hoặc giao cho các Chủ đầu tư thực hiện việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại như hiện nay; Nhà hoặc hoặc Chủ đầu tư sẽ có phương án bồi thường hoặc hỗ trợ tái định cư cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Thời hạn giao đất/thời hạn sử dụng đất

- Thời hạn giao đất cho các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất tuy nhiên tối đa không quá 50 năm theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai.

Thời hạn giao đất này chỉ có ý nghĩa phòng ngừa việc Chủ đầu tư được giao đất quá lâu nhưng vẫn chưa triển khai dự án gây lãng phí tài nguyên đất, quỹ đất mà lại không phát huy được giá trị gia tăng của đất.

- Bằng chứng là vẫn theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.”. Như vậy, chắn chắn quyền lợi của người mua nhà sẽ được đảm bảo, và nhà ở sẽ được sở hữu ổn định, lâu dài do đã đóng hết tiền sử dụng đất.

Qua những phân tích trên, Tò Vò DXMB muốn khẳng định lại một lần nữa cho Quý Bạn đọc rằng: người mua nhà chung cư có thể hoàn toàn yên tâm và sẽ không hề có chuyện mất trắng căn nhà sau 20, 30, 50 năm.

Song, Tò Vò DXMB cho rằng việc quy định một thời hạn sở hữu nhất định cho nhà chung cư hoàn toàn có thể là một ý kiến đáng xem xét. Theo đó, việc có một thời hạn sở hữu nhất định có thể làm giảm giá nhà, hiển nhiên là một căn nhà chung cư với thời hạn sử dụng chỉ 50 năm sẽ có giá thấp hơn một căn nhà chung cư khác với thời hạn 70 hoặc 100 năm. Thêm nữa, việc không phải trả phí mua đất vĩnh viễn cũng sẽ góp phần đưa giá nhà đi xuống, tạo điều kiện cho nhiều người có thể mua được nhà hơn. Sau đó, khi hết thời hạn sử dụng, những chủ sở hữu có thể chung tay cải tạo hoặc phá dỡ xây mới, để phù hợp với quy hoạch tại thời điểm sau này của tòa nhà. Tuy nhiên, tất cả mọi ý kiến trên đều chỉ là phỏng đoán và phải phụ thuộc vào những chủ trương và quy định sau này của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn