Ưu nhược điểm của hợp đồng vay vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư

Các giao dịch vay vốn hay đặt cọc mua căn hộ chung cư là một hình thức huy động vốn của chủ đầu tư từ khách hàng của mình để thực hiện dự án. Các doanh nghiệp hiện nay rất khó tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng nên việc huy động vốn từ khách hàng là giải pháp khả thi hơn. Chính vì vậy, khách hàng cần lựa chọn được những chủ đầu tư có đủ uy tín và tiềm lực tài chính để tránh rơi vào bẫy “chiếm dụng vốn” khi mua nhà.

Hợp đồng vay vốn, góp vốn có những ưu điểm ở chỗ nó cho phép chủ đầu tư huy động được nguồn vốn từ nhiều khách hàng bằng việc nhân lên hàng loạt cac hợp đồng kiểu này. Khách hàng khi kí các hợp đồng này có thể sẽ được hưởng khoản tiền của chủ đầu tư phải trả gồm những khoản tính theo lãi xuất cộng thêm giá trị của căn hộ. Đồng thời, khi họ ký các hợp đồng góp vốn thì họ có thể trở thành cổ đông của công ty kinh doanh bất động sản, được phân chia lợi nhuận hoặc theo sản phẩm là căn hộ chung cư theo thỏa thuận (nếu có ghi trong hợp đồng). Từ phía chủ đầu tư, nếu họ chủ động trong việc lập các hợp đồng này thì họ có thể tận dụng những kẽ hở của pháp luật để có lợi thế trước khách hàng khi có tranh chấp xảy ra. Trên thực tế những ưu điểm của loại hợp đồng này đem lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư hơn là người mua nhà.

Nhược điểm của hợp đồng vay vốn, góp vốn,  đặt cọc để mua căn hộ chung cư hay nói chính xác hơn là những rủi ro của chúng được thể hiện ở những điểm sau:

Các chủ đầu tư vẫn thường lách luật với các hình thức hợp đồng này và thường đẩy người mua vào những tình huống mạo hiểm với chính số tiền của mình. Hiện nay, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới các hình thức hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được đảm bảo. Điều 38 Luật nhà ở quy định nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại bao gồm vốn của chủ đầu tư; vốn liên doanh, liên kết với các cá nhân, tổ chức khác; vốn vay từ các tổ chức tín dụng; vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở; vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn Luật nhà ở quy định trường hợp chỉ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới là các chủ đầu tư cấp I có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức bao gồm:

i) ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;

ii) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng lỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;

iii) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhận để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu hay được phân chia sản phẩn là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia tại điểm d khoản 3 điều này;

iv) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu hay được chia theo sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 điều này;

v) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, Nghị định 71/2010/NĐCP thừa nhận hai hình thức khác để huy động vốn ngoài các hình thức nêu ra ở Luật nhà ở. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư nhà ở, kinh doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro.

Chủ đầu tư có thể lập những hợp đồng vay vốn, góp vốn có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như điều 70 Luật kinh doanh bất động sản. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm các điều cấm của pháp luật. Một hợp đồng vay vốn hay góp vốn có nội dung và mục đích của hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền trả trước nhưng lại chưa có hạ tầng và các điều kiện khác như khoản 3 điều 11 của Luật kinh doanh bất động sản và các quy định của Luật nhà ở thì các điều khoản của hợp đồng đương nhiên bị xem là vô hiệu. Ở đây, người chịu thiệt thòi lớn nhất là người mua cho nên những hợp đồng kiểu này được coi là ưu việt dành cho chủ đầu tư. Ví dụ: “ Trường hợp bên A (chủ dự án) chậm thực hiện nghĩa vụ của mình sau 3 tháng kể từ ngày đến hạn , bên A phải trả lãi một lần duy nhất cho bên B khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nền với lãi suất 1,5% trên số tiền mà bên B đã thanh toán cho bên A”. Với những điều khoản dạng này bên A hoàn toàn có khả năng trễ hạn hợp đồng đến bao nhiêu tùy thích hoặc nếu có vi phạm hợp đồng thì chỉ chịu bồi thường rất nhỏ do lỗi của mình gây ra. Những bồi thường này không đáng kể so với những thiệt hại mà bên mua phải chịu. Tuy nhiên, những hợp đồng kiểu này vẫn được ký tràn lan. Một phần vì hiểu biết của người dân về pháp luật còn nhiều hạn chế không ý thức được những điều khoản về hệ quả của nó được ghi, phần khác do nhu cầu về nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng luôn luôn lớn.

Theo luật các tổ chức tín dụng thì hợp đồng vay vốn thực hiện theo luật tổ chức tín dụng trong đó người đi vay phải là tổ chức tín dụng. Nếu đã vay thì người đi vay phải trả bằng tiền cộng lãi xuất không trả được bằng hàng hóa. Còn thực tế, các hợp đồng này luôn đi kèm với các điều khoản về “quyền ưu tiên mua nhà” như vậy là trái với các quy định của pháp luật. Hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu và người chịu thiệt là người mua.

Điều này còn nguy hiểm hơn khi người mua ký những hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo sẵn, bởi các điều khoản trong hợp đồng sẽ luôn mang tính chủ quan và có lợi nhất cho họ. Người mua khi đọc hợp đồng nếu không cân nhắc kĩ, được sự tư vấn của các chuyên gia pháp luật về kinh doanh bất động sản thì rất dễ mắc bẫy và đặt mình vào tình huống mạo hiểm với đồng tiền mà mình bỏ ra để mua nhà. Ngoài ra, sự thay đổi của tỷ giá hối đoái thì số tiền mà người mua phải nộp cho chủ đầu tư có thể tăng lên dẫn đến những hậu quả xấu hơn cho họ

Đối với hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ chung cư cũng có thể được tiến hành theo cách này, nhưng cũng có trường hợp xảy ra khi các bên là cá nhân. Một bên có nhu cầu bán căn hộ, một bên có nhu cầu mua căn hộ và hai bên liên hệ với nhau để tiến hành giao kết hợp đồng. Rủi ro ở đây có thể bên bán có dấu hiệu gian dối khi đưa ra thông tin không chính xác về căn hộ để chiếm đoạt số tiền đặt cọc của bên mua.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi cho người mua, các khách hàng trước khi đặt bút ký những hợp đồng kiểu này nên có sự tìm hiểu kĩ những thông tin về căn hộ chung cư mà mình định mua như tình trạng của căn hộ đã có đầy đủ trang thiết bị hay chưa; điều khoản về trách nhiệm của chủ đầu tư đã được quy định rõ ràng về thời hạn bàn giao nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thanh toán cho bên mua… Nếu có thể thỏa thuận được với chủ đầu tư thì nên thỏa thuận thật chi tiết các điều khoản trên.