Tính pháp lý của hợp đồng cho thuê nhà làm văn phòng

Trong giai đoạn Doanh nghiệp phát triển một cách bùng nổ như hiện nay, kéo theo đó là nhu cầu để thuê nhà làm trụ sở Công ty cũng tăng cao đột biến. Từ đó, bài toán về tính pháp lý của Hợp đồng lại nảy sinh, các Bên trong Hợp đồng cho thuê nhà băn khoăn không biết đối với những Hợp đồng có thời hạn từ 06 tháng trở lên có phải công chứng/chứng thực hay không khi mà tại thời điểm hiện tại, đang có ít nhất 03 luật có quy định về vấn đề này: Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Liệu việc không công chứng/chứng thực có làm cho Hợp đồng trở nên vô hiệu, dẫn tới hủy bỏ toàn bộ quyền và nghĩa vụ của các Bên trong Hợp đồng? Tiếp nối câu chuyện về góp vốn bằng nhà ở, hôm nay Tò Vò DXMB xin được trình bày một số ý kiến về vấn đề tính pháp lý của Hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng như sau:

- Trước tiên, theo quy định tại Điều 492 Bộ Luật Dân sự 2005 về hình thức của Hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 về công chứng, chứng thực Hợp đồng: Đối với trường hợp … cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

- Tiếp đó, Điều 17 về Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định như sau: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Vấn đề mấu chốt ở đây chính là việc lựa chọn Luật nào làm Luật áp dụng cho Hợp đồng thuê nhà làm văn phòng? Tò Vò DXMB sau khi phân tích kỹ hơn tới phạm vi điều chỉnh của 03 đạo Luật, thấy rằng:

- Trong Luật Nhà ở, định nghĩa “nhà ở” là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; như vậy việc thuê nhà để làm văn phòng là không phù hợp với nhu cầu sinh hoạt do đó chúng ta không thể áp dụng Luật Nhà ở trong trường hợp này.

- Theo Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở như vậy, BLDS cũng đã tính tới trường hợp thuê nhà với mục đích không phải để ở - mà cụ thể ở đây chúng ta đang xét tới mục đích để làm văn phòng.

- Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản được quy định về  kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản; trong đó việc “kinh doanh bất động sản” được hiểu là: đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Đây là một giải thích khá rõ ràng nhằm xác định việc cho thuê nhà làm văn phòng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS.

Như vậy, cùng một vấn đề lại chịu sự điều chỉnh của cả BLDS và Luật KD BĐS, thì áp dụng văn bản nào? Các nhà làm luật cũng đã lường trước được vấn đề này, cho nên đã quy định tại Điều 156 của Luật ban hành văn bản quy phạm Pháp luật 2015, như sau:

+ Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.

BLDS được ban hành bởi QH 11 ngày 14/06/2005; trong khi Luật KD BĐS được ban hành bởi QH 13 ngày 25/11/2014; theo đó chúng ta sẽ áp dụng quy định tại Luật KD BĐS đối với Hợp đồng cho thuê nhà làm văn phòng. Như vậy, đối với Hợp đồng này, việc có công chứng/chứng thực hay không sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các Bên, và như vậy, nếu các Bên không có nhu cầu thì cho dù không được công chứng/chứng thực, Hợp đồng cho thuê nhà làm văn phòng cũng sẽ có đầy đủ tính pháp lý và hoàn toàn hợp pháp. Điều này phần nào giảm bớt thủ tục cho những Doanh nghiệp mới thành lập, phù hợp với sự phát triển đang ngày càng tăng tốc để bắt kịp với quá trình hội nhập trong nền kinh tế thế giới.

Mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn./.