Thế chấp nhà ở và dự án hình thành trong tương lai

Việc huy động vốn trong quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở là vấn đề đầu tiên và cũng là vấn đề quan trọng hàng đầu mà mỗi Chủ đầu tư phải tính tới trước khi bắt đầu một dự án xây dựng nhà ở; việc thế chấp chính dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai của Dự án đó để huy động vốn từ ngân hàng là một biện pháp được nhiều Chủ đầu tư sử dụng.

Tuy rằng trong Luật nhà ở 2014 đã quy định về việc thế chấp dự án bất động sản đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp dự án xây dựng nhà ở cùng các điều kiện đi kèm tại Điều 147 và 148, tuy nhiên trên thực tế hầu hết các Ngân hàng đều không thực hiện được các thủ tục thế chấp này. Lý do là bởi vì giao dịch thế chấp là một loại giao dịch bảo đảm; và việc thực hiện các giao dịch bảo đảm nhất định phải đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên Luật nhà ở lại không hề có bất kỳ hướng dẫn nào về việc đăng ký này, dẫn tới việc các Bên có “dụng cụ” trong tay nhưng lại không thể sử dụng được.

Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước đây chỉ được hướng dẫn tại Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT. Nhưng tại thời điểm ban hành Thông tư 20, khái niệm về thế chấp dự án hình thành trong tương lai hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nằm trong dự án còn chưa được phổ biến và vì vậy không hề được quy định trong Thông tư này, do đó bắt buộc các Bên buộc phải lách sang hướng “thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai”. Vô hình chung khiến việc thế chấp từ hoàn toàn hợp pháp lại trở thành hoạt động “lách luật”, “chui luật” gây ra không ít khó khăn cho cả Ngân hàng và Chủ Đầu tư.

Tuy nhiên, sau rất nhiều kiến nghị cũng như phản ánh, các nhà làm luật đã buộc phải chú ý và điều chỉnh vấn đề này. Kết quả là Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT đã ra đời, thay thế cho Thông tư 20, hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trong đó, tại Điều 23 đã quy định rõ ràng và chi tiết về  việc đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

a) Các loại giấy tờ bao gồm: Đơn yêu cầu thế chấp, Hợp đồng thế chấp (có/không có công chứng) và ủy quyền (nếu có)của Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;

c) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng , chứng thực;

d) Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai.

Thực tế, trong Luật Nhà ở không hề yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng trong trường hợp Chủ đầu tư cung cấp được Quyết định phê duyệt dự án đầu tư hoặc có Hợp đồng thế chấp đã công chứng; tuy nhiên trên thực tế việc Sở TNMT đòi hỏi thêm các giấy tờ không có trong Luật là chuyện rất bình thường bởi lẽ giấy phép xấy dựng có tính chất đặc biệt quan trọng, là một trong những giấy tờ đầu tiên được quan tâm đối với một dự án xây dựng. Do đó việc Sở TNMT có chấp nhận đăng ký giao dịch bảo đảm nếu chưa có giấy phép xây dựng hay không thì còn cần xem lại tại thực tế khi đăng ký. Thêm nữa, tuy đã có quy định, nhưng hiện Ngân hàng nào dám “đi đầu” thực hiện còn là ẩn số. Công cụ đã có, nhưng có áp dụng được không, điều này còn chờ vào thực tiễn thi hành.

Mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn.