Kiến nghị về quy trình tính giá đất

Để thực hiện được một Dự án đầu tư xây dựng, bài toán đầu tiên mà Chủ đầu tư phải tính toán là bài toán tài chính. Dự án có sinh lời được không, ngân sách có nằm trong hạn mức hay không, các khoản phát sinh có dự đoán được hay không là những câu hỏi mà bắt buộc Chủ đầu tư phải trả lời được, cũng như mọi yếu tố ảnh hưởng tới tài chính của Dự án đều phải được Chủ đầu tư xác định. Tuy nhiên, theo những nghiên cứu mà Tò Vò DXMB thực hiện trong thời gian vừa qua, yếu tố bất định nhất trong bài toán tài chính lại là “tiền sử dụng đất”. Cụ thể, khi Chủ đầu tư mua đất, đã phải trả một khoản tiền theo giá thị trường, tiếp đó khi làm hồ sơ Dự án, lại phải đóng thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước, như vậy vô hình chung làm chi phí đội lên tới tận 02 lần, gây khó khăn cho Chủ đầu tư. Chưa dừng lại ở đó, Chủ đầu tư vốn không thể tự tính toán tiền sử dụng đất bởi riêng việc xác định và tổ chức thu tiền sử dụng đất phải có sự kết hợp của 03 cơ quan với những chức năng và nhiệm vụ cụ thể bao gồm:

1. Bộ tài chính

-  Hướng dẫn việc xác định và nộp tiền sử dụng đất; thủ tục, hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất; thủ tục, hồ sơ liên quan đến việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định.

- Quy định hồ sơ, tờ khai, chứng từ, mẫu sổ để quản lý việc thu nộp tiền sử dụng đất và phân cấp việc quản lý thu nộp tiền sử dụng đất phù hợp với phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và pháp luật đất đai.

- Kiểm tra, hướng dẫn việc thẩm định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về giá.

- Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện thu tiền sử dụng đất.

- Phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan thực hiện rà soát các quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các đối tượng không thuộc Điều 11, Điều 12 Nghị định này, báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét, xử lý phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

- Chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan tài chính, cơ quan thuế với cơ quan tài nguyên và môi trường, Kho bạc Nhà nước để xác định và thu nộp tiền sử dụng đất.

2. Bộ tài nguyên và môi trường

- Phối hợp với Bộ Tài chính để hướng dẫn hồ sơ, trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan thuế, Kho bạc Nhà nước các cấp để xác định và thu nộp tiền sử dụng đất.

3. Ủy ban nhân dân tỉnh

- Ban hành Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, quyết định giá đất cụ thể làm cơ sở xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

- Chỉ đạo Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện các biện pháp kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất của đối tượng được Nhà nước giao đất và việc thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định này.

- Chỉ đạo cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phối hợp với cơ quan thuế tổ chức thực hiện việc quản lý đối tượng được Nhà nước giao đất theo quy định của Nghị định này.

- Kiểm tra và xử lý các trường hợp sai phạm về kê khai và thực hiện miễn, giảm không đúng đối tượng, chế độ gây thiệt hại cho Nhà nước cũng như người nộp tiền sử dụng đất.

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo về việc thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

Chính bởi việc phân cấp và thủ tục rườm rà như vậy, khiến Chủ Đầu tư phải “khốn đốn” khi phải qua Sở Tài nguyên môi trường để xác định phương án giá và Sở Tài chính để thẩm định giá, tổng thời gian thực hiện quy trình tới 6-8 tháng. Hơn nữa, hiện nay Sở Tài nguyên môi trường đang áp dụng phương thức đấu thầu và qua đó lựa chọn ra đơn vị thẩm định giá có chi phí thấp nhất. Từ đó dẫn tới tình trạng Chủ đầu tư dù muốn hay không, cũng phải làm việc cùng đơn vị thẩm định giá để đảm bảo tiền sử dụng đất nằm trong hạn mức cho phép, đảm bảo Dự án khả thi thực hiện. Cũng bởi những bất cập như vậy, đại diện của một số Doanh nghiệp đã kiến nghị Chính phủ xem xét, sửa đổi lại quy trình tính giá tiền sử dụng đất, trong số đó có những ý kiến đáng chú ý như sau:

- Bỏ hẳn khái niệm tiền SDĐ mà thay thế bằng sắc thuế SDĐ ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy sẽ hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước;

- Kiến nghị chỉ giao cho một đầu mối duy nhất là Sở tài chính chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị xác định giá đất, trình Hội đồng Thẩm định TP xem xét. Ngoài ra, nên áp dụng cơ chế đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thẩm vị thẩm định giá đất, đảm bảo minh bạch và lựa chọn được đơn vị tối ưu;

- Kiến nghị áp dụng trên phạm vi cả nước chủ trương cho tạm nộp tiền sử dụng đất ngay khi có Thông báo của Sở tài nguyên và môi trường để xin phép xây dựng, đảm bảo dự án được thực hiện liên tục, nhanh chóng, đúng tiến độ.

Theo Tò Vò DXMB, những ý kiến trên đều là những ý kiến đáng được xem xét, bởi trên thực tế, đối với những khoản “đội lên” trong quá trình nộp tiền sử dụng đất, Chủ đầu tư cũng đều buộc phải tính vào giá thành nhà, vô hình đẩy giá bán lên và chỉ người có người mua nhà phải gánh chịu. Qua đó thấy được hỗ trợ doanh nghiệp cũng chính là hỗ trợ người dân, mang lại bài toán có lợi cho tất cả các bên.

Tò Vò DXMB sẽ tiếp tục theo dõi và cập nhất sớm nhất những thông tin về vấn đề này tới Quý bạn đọc. Mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn./