Xử lý, khắc phục vi phạm cấp GCN quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng

Thời gian vừa qua, có rất nhiều Dự án tại Hà Nội bị phát hiện sai phạm trong quá trình đầu tư và xây dựng, điển hình có thể kể đến như: khu chung cư Đại Thanh, khu chung cư Linh Đàm, Dự án Skylight 125D Minh Khai, Dự án khu nhà ở Mễ Trì… số lượng sai phạm nhiều và đa dạng đến mức mà Chủ Đầu tư – người gây ra sai phạm đã không còn vấn đề được quan tâm hàng đầu nữa. Thay vào đó, những người “lỡ” mua căn hộ tại những dự án sai phạm mới là chủ đề nóng, được thảo luận và bàn bạc rất nhiều trong thời gian qua, người dân thì hoang mang không biết quyền và lợi ích của mình khi mua nhà có được đảm bảo hay không trong khi các cơ quan có thẩm quyền thì lại đang nghiên cứu các cách xử lý cho thỏa đáng.

Thực tế cho thấy, việc một người mua nhà bình thường có thể tìm hiểu được hồ sơ pháp lý của một Dự án là cực kỳ hiếm. Những thông tin “nhạy cảm” như trên, thường được Chủ Đầu tư giấu kín hoặc là lập lờ bằng một loạt những giấy tờ, giấy phép khác, mà đến những người có chuyên môn còn khó phân biệt hết, chứ không nói tới những người mua nhà bình thường khác. Chính vì vậy, Sở Tài nguyên – Môi trường luôn đề xuất các giải pháp trên nguyên tắc “không bắt người dân làm con tin cho các sai phạm của Chủ đầu tư”. Dù các dự án có sai phạm, nhưng sai phạm đó xuất phát từ phía Chủ đầu tư, không thể vì lý do này mà làm ảnh hưởng tới quyền lợi chính đáng của người dân; việc xử lý sai phạm của Chủ đầu tư và bảo đảm quyền lợi của người mua nhà phải được tiến hành độc lập với nhau.

Tôn trọng tinh thần đó, ngày 31/03/2017, UBND thành phố Hà Nội đã ra Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho các cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư… Nổi bật nhất trong Quyết định này, có thể kể đến những quy định cụ thể về việc xử lý, khắc phục trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà, công trình ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển mà chủ đầu tư có vi phạm, cụ thể như sau:

- Yêu cầu rõ ràng trong vòng 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng Chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua nhà. Nếu vi phạm quy định này, Chủ đầu tư sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP.

- Việc xem xét, cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, công trình xây dựng mà đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chỉnh với Chủ đầu tư, tuy nhiên Chủ đầu tư lại có sai phạm về đất đai, đầu tư,  xây dựng, tài chính… phải được thực hiện theo nguyên tắc:

• Việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Chủ đầu tư được tiến hành song song với việc thanh tra, xử lý trách nhiệm với Chủ đầu tư vi phạm pháp luật;
• Việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Chủ đầu tư sẽ không làm thay đổi việc xử lý trách nhiệm đối với Chủ đầu tư vi phạm pháp luật.

- Ngoài ra, đối với trường hợp mua diện tích sàn văn phòng, sàn kinh doanh thương mại trong dự án phát triển nhà ở mà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Chủ đầu tư thì Sở tài nguyên và môi trường xét cấp Giấy chứng nhận như trường hợp mua nhà ở tại dự án.

Như vậy, người mua nhà sẽ yên tâm hơn khi quyền lợi chính đáng của mình được Thành phố và các Sở, ban ngành cam kết bảo vệ; tuy vậy không có nghĩa chúng ta có thể “nhắm mắt mua bừa” mà không quan tâm với hồ sơ pháp lý của Dự án. Hãy trở thành những người mua nhà thông thái, hãy biết tự bảo vệ bản thân, trước khi phải nhờ tới sự bảo vệ của các cơ quan nhà nước, mỗi người mua nhà nên và cần có những hiểu biết nhất định về pháp luật nhà ở/đất đai/bất động sản.

Trên đây là những phân tích của Tò Vò DXMB, mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn.