Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Đất Xanh Miền Bắc Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Đất Xanh Miền Bắc
4/52568 bình chọn

Quy định mới về bất động sản cho cá nhân và tổ chức nước ngoài

Các giao dịch về bất động sản (“BDS”) được quy định bởi 2 Luật cho các đối tượng khác nhau: Luật nhà ở số 65/2014/QH13 quy định về nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 quy định về kinh doanh bất động sản. Cả hai văn bản này đều ban hành ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015.

quy-dinh-ve-bat-dong-san

Các luật này có những thay đổi cơ bản đối với người nước ngoài, cụ thể:

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Cá nhân, tổ chức nước ngoài sinh sống và hoạt động tại Việt Nam, cá nhân và tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như với những đối tượng trong nước. Tuy nhiên, tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài khác vẫn có một số hạn chế nhất định:

  • Chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; không quá 250 căn nhà nếu là nhà ở riêng lẻ trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường;
  • Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư;
  • Cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm và phải nộp thuế theo quy định của pháp luật; tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở cho nhân viên làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng vào mục đích khác;
  • Việc thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở phải thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;
  • Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam có quyền và nghĩa vụ như công dân Việt Nam;
  • Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng, cho hoặc bán cho bên khác; nếu quá thời hạn này mà chủ sở hữu không bán, tặng hoặc cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu Nhà nước.

Đối tượng được kinh doanh BDS và dịch vụ BDS

Theo Luật, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh BDS và kinh doanh dịch vụ BDS, trong khi các tổ chức nước ngoài khác và cá nhân nước ngoài chỉ được phép kinh doanh dịch vụ BDS.

Kinh doanh BDS

Đối tượng nước ngoài kinh doanh BDS quy mô lớn, có giao dịch thường xuyên phải thành lập doanh nghiệp có vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng và phải phải có văn bản xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BDS dưới các hình thức sau:

  • Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
  • Xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua trên đất thuê của Nhà nước;
  • Xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;
  • Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  • Xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua trên đất được Nhà nước giao;
  • Xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh các loại hình tương tự, trừ đầu tư đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và đất được Nhà nước giao.

Chủ đầu tư dự án BDS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Đáng lưu ý trong danh sách 33 ngân hàng thương mại có đủ năng lực được công bố bởi Ngân hàng Nhà nước không có tên một số ngân hàng lớn như Sacombank, VIB, Eximbank.

Kinh doanh dịch vụ BDS

Các loại hình kinh doanh dịch vụ BDS bao gồm: môi giới BDS, sàn giao dịch BDS, tư vấn BDS, và quản lý BDS.

Điều kiện kinh doanh môi giới BDS được quy định riêng cho cá nhân và tổ chức, không phân biệt quốc tịch Việt Nam hay nước ngoài:

  • Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BDS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BDS và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
  • Tổ chức/ doanh nghiệp phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BDS;
  • Các đối tượng này không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BDS.

Để kinh doanh sàn giao dịch BDS, quản lý BDS, cá nhân và tổ chức phải thành lập công ty và có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BDS.