Điều kiện pháp lý để có thể bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại

Thực tế, đang còn rất nhiều các bạn đọc, người quan tâm hay chính cả những người đã trực tiếp tham gia vào những giao dịch Bất động sản hay mua bán nhà ở nhưng còn chưa nắm được đầy đủ thông tin và hiểu được bản chất của Nhà ở hình thành trong tương lai cũng như những điều kiện cần thiết để nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán. Qua bài viết này, Tò Vò DXMB xin được chia sẻ những kiến thức pháp lý của mình về những vấn đề này và hy vọng có thể giúp ích cho mọi người những khách hàng tương lai đã, đang và sẽ có ý định mua nhà trong thời gian tới.

1. Định nghĩa: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể coi là mua nhà ở trên giấy – bởi lẽ trong thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành, và tất nhiên cũng không thể nào có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất.

Mặc dù vậy, việc mua bán này có thể đem lại nhiều lợi thế cho người mua như giá rẻ, chiết khấu thanh toán cũng như các khuyến mại khác đi kèm của chủ đầu tư, song nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ nếu người mua nhà không nắm rõ những điều kiện pháp lý tiên quyết và quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc mua bán đó.

2. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được mở bán được quy định rất cụ thể tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99) như sau:

• Có giấy phép xây dựng.
• Có đầy đủ hồ sơ dự án.
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà.
• Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
• Công văn của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. (Trong Công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán).
• Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng.

Như vậy, với tư cách là một khách hàng có nhu cầu mua nhà, trước khi ký kết Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tò Vò DXMB sẽ chú ý tới những điểm sau:

- Nhà ở đã được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện được bán hay chưa?

TL: Việc này sẽ được giải đáp tại cơ quan quản lý xây dựng hoặc thông qua mục tin tức trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý.

Cụ thể tại Hà Nội: Định kỳ, Sở Xây dựng HN sẽ công bố danh sách các dự án đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật. Điển hình là mới đây, vào ngày 10/06/2016, Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố tiếp danh sách 10 dự án nhà ở đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với tổng số căn hộ chung là 3.611 căn và 73 căn nhà ở thấp tầng. Để tìm hiểu thông tin về một dự án cụ thể, người quan tâm có thể trực tiếp tới tìm hiểu thêm thông tin tại Sở Xây dựng HN.

- Chủ Đầu tư đã đăng ký bảo lãnh nghĩa vụ tài chính tại Ngân hàng thương mại hay chưa?

TL: Danh sách 39 ngân hàng được phép bảo lãnh cho dự án bất động sản được Ngân hàng Nhà nước công bố rộng rãi bao gồm 30 NHTM trong nước, 05 NH 100% vốn nước ngoài và 04 NH liên doanh.

- Dự án có đang thế chấp Ngân hàng hay không?

TL: Khách hàng có thể tìm tới Sở Tài nguyên – Môi trường tại địa bàn Dự án để tìm hiểu thông tin.

Cụ thể tại Hà Nội: Định kỳ, Sở TN-MT HN sẽ công bố danh sách các Dự án mà chủ đầu tư đang dùng để thế chấp. Gần đây nhất, vào ngày 31/07/2016 Sở TN-MT HN đã chính thức công bố danh sách 34 dự án mà chủ đầu tư đang thế chấp dự án tại Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội đến ngày 29/7/2016 ngay trên trang tại website của Sở.

- Ngoài ra, các thông tin về Chủ đầu tư dự án, những dự án đã từng thực hiện, uy tín trên thị trường cũng là một trong những yếu tố đáng được quan tâm và lưu ý.

Hy vọng qua bài viết trên, những khách hàng có nhu cầu mua nhà/đầu tư trong tương lai có được một cái nhìn tổng quát về những điều kiện, hồ sơ pháp lý, nút thắt cần thiết trước khi chính thức ký kết Hợp đồng.

Mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn./.