Bất cập liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở thì: Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng.

• Khắc phục vi phạm phòng cháy chữa cháy tại nhà chung cư

Tuy nhiên trên thực tế việc bàn giao này đã biến tướng thành cơ chế “xin-cho” và thậm chí là cả “đòi-trả” bởi chuyện Chủ Đầu tư cố tình chiếm dụng phần quỹ kinh phí bảo trì này và không bàn giao lại cho Ban quản trị nhà chung cư đã trở thành câu chuyện quá quen thuộc trong thời gian gần đây. Điển hình có thể kể đến những vụ việc như Chủ Đầu tư Hồ Gươm Plaza là Công ty Cổ phần may Hồ Gươm chiếm dụng quỹ kinh phí bảo trì lên tới gần 20 tỷ đồng, hay vụ việc Tổng công ty xây dựng Hà Nội – Chủ đầu tư Dự án Hancorp chỉ bàn giao 5 tỷ đồng trên tổng số hơn 21 tỷ đồng quỹ kinh phí bảo trì và cá biệt nhất là vụ việc Công ty cổ phần May Thăng Long – chủ đầu tư dự án Thăng Long ngang nhiên tuyên bố là phần kinh phí bảo trì Công ty đã sử dụng hết, hiện tại tình hình kinh doanh khó khăn nên không còn tiền trả cho Bản quản trị nhà chung cư.

Vậy do đâu mà Chủ đầu tư có thể chây ì, chiếm dụng và thậm chí là sử dụng trái pháp luật khoản kinh phí bảo trì mà thực tế là Chủ đầu tư chỉ được phép “tạm thu” và “tạm giữ”? Nguyên nhân lớn nhất có lẽ chính là do hiện tại hệ thống pháp luật về Nhà ở đang tồn tại lỗ hổng rất lớn về các chế tài xử lý khi Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản lý nhà chung cư. Theo đó:

- Căn cứ vào Khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở quy định: “Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ”

- Căn cứ vào Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao lại cho Ban quản lý nhà chung cư và biện pháp cưỡng chế thu hồi kinh phí bao gồm: chuyển kinh phí từ tài khoản Chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản lý nhà chung cư hoặc xử lý tài sản của Chủ đầu.

- Căn cứ vào Khoản 2 Điều 43 Thông tư 02/2016/TT-BXD về quản lý sử dụng nhà chung cư thì chỉ đưa ra hướng dẫn giải quyết tranh chấp liên quan tới kinh phí bảo trì sẽ do UBND cấp tỉnh giải quyết, trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

Tuy nhiên các biện pháp cũng chế tài xử lý này còn rất chung chung và khó áp dụng. Ví dụ như việc cưỡng chế xử lý tài sản của Chủ đầu tư, vậy cưỡng chế như thế nào? Ai sẽ là người định giá tài sản của Chủ đầu tư? Trường hợp Chủ đầu tư không đồng ý với giá trị tài sản được định giá thì sao? Trong trường hợp Chủ đầu tư không còn tài sản để cưỡng chế thì xử lý như thế nào?

Hơn nữa ngay từ đầu, việc yêu cầu người mua nhà phải đóng 2% phí bảo trì cho Chủ đầu tư “tạm giữ” đã là một quy định mà theo nhiều đánh giá là ép người mua nhà phải “cầm đằng lưỡi”, kinh phí của mình lại giao cho người khác nắm giữ không khác gì tạo điều kiện cho họ chiếm giữ. Quỹ kinh phí bảo trì có giá trị lớn, trong trường hợp Ban Quản lý nhà chung cư nhận thấy Chủ đầu tư có nhiều dấu hiệu cố tình chiếm đoạt, phải có quy định cụ thể cho phép Ban quản lý nhà cung cư có thể khởi kiện hình sự về việc chiếm đoạt trái pháp luật này. Phải xử lý thực sự mạnh tay và cần thiết phải có những chế tài sát với thực tế để hỗ trợ Ban quản lý nhà chung cư một cách tối đa trong “công cuộc đi đòi” lại phần quỹ kinh phí bảo trì chứ không như hiện nay, chỉ riêng việc công văn trao đổi qua lại giữa UBND-Ban quản lý nhà chung cư-Chủ đầu tư đã tốn rất nhiều thời gian, chưa nói tới việc Chủ đầu tư cố tình phớt lờ công văn yêu cầu của UBND cấp tỉnh thì cũng có cơ chế nào để cưỡng chế mà chỉ có thể chờ đợi vào sự “tự giác” của Chủ Đầu tư.

Tò Vò DXMB sẽ tiếp tục theo dõi và cập nhất sớm nhất những thông tin về vấn đề này tới Quý bạn đọc. Mọi thông tin chia sẻ, thắc mắc và ý kiến đóng góp xin vui lòng gửi lại qua địa chỉ mail: tuvanphaply@dxmb.vn.