Đa dạng nguồn cung, thay đổi mô hình bất động sản công nghiệp

Việt Nam cần những giải pháp dài hạn để duy trì và phát huy lợi thế của bất động sản công nghiệp.

Giá thuê “phi mã”

Trong quý I/2021, thị trường đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn ở miền Bắc và miền Nam đều không có thêm nguồn cung mới. Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại các thị trường này đạt khoảng 9.500 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ở mức 1,8 triệu m2 sàn.

Bắc Ninh và Hải Phòng là hai thị trường có nguồn cung bất động sản công nghiệp dồi dào nhất ở miền Bắc. Trong khi đó, Đồng Nai và Bình Dương vẫn dẫn đầu nguồn cung cả nước về cả hai loại hình.

Tuy bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) trên cả nước vẫn ổn định (khoảng 75%), trong khi tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn lên tới 98%.

Đất công nghiệp vẫn là lĩnh vực nóng nhất đối với những nhà sản xuất mới hoặc để đáp ứng nhu cầu mở rộng của các nhà sản xuất hiện hữu, vốn được hỗ trợ bởi tiềm năng sản xuất to lớn của Việt Nam. Do đó, trong quý đầu năm 2021, hầu hết các KCN trên cả nước tiếp tục tăng giá cho thuê và đạt đỉnh mới là 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái, do nhu cầu lớn của các doanh nghiệp nhỏ và vừa khi họ mở rộng sản xuất.

Giá đất ở các khu vực này được dự báo tiếp tục tăng. Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo còn sôi động, với khoảng 332.000 m2 xưởng mới được đưa ra thị trường từ nay đến cuối năm 2021, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng và Bắc Ninh.

Đa dạng nguồn cung, thay đổi mô hình

Việc phát triển các KCN mới ở các tỉnh, thành phố lân cận TP.HCM và Hà Nội sẽ góp phần làm giảm “sức nóng” của giá thuê. Hiện tại, ở phía Bắc, nhiều nhà đầu tư đã đẩy mạnh chuyển hướng tìm kiếm đất công nghiệp ở các tỉnh như Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh, nơi có giá thuê đất thấp hơn và quỹ đất dồi dào hơn.

Trong khi đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp ở phía Nam dự kiến tăng hơn nữa trong 5 năm tới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và củng cố hơn nữa vị trí dẫn đầu về nguồn cung của khu vực. Nhờ triển vọng tích cực của ngành công nghiệp sản xuất trong nước trong tương lai, các tỉnh đã đưa ra kế hoạch thành lập thêm các KCN mới với tổng diện tích khoảng 23.400 ha, tất cả đều nằm ở các thị trường “nóng” vùng ven TP.HCM. Thị trường nhà xưởng xây sẵn dự kiến tiếp tục sôi động, với khoảng 897.000 m2 sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021.

Chẳng hạn, tỉnh Long An đã được phê duyệt bổ sung 3 KCN mới vào quy hoạch quốc gia, gồm KCN Sài Gòn - Mê Kông (diện tích 200 ha), KCN Tân Tập (654 ha) và KCN Lộc Giang (466 ha). Trong khi đó, các huyện Long Thành, Cẩm Mỹ, Thống Nhất, Trảng Bom, Nhơn Trạch và TP. Long Khánh (tỉnh Đồng Nai) có kế hoạch xây dựng thêm các KCN, để giải quyết tình trạng thiếu diện tích.

Với triển vọng như vậy, các tên tuổi “ngoại đạo” đang bắt đầu xoay sang lĩnh vực này. Đơn cử, Công ty cổ phần Sản xuất, Kinh doanh và Xuất nhập khẩu Bình Thạnh (Gilimex) xác định mở chuỗi KCN. Ông Lê Hùng, Chủ tịch HĐQT Gilimex cho biết, Công ty sẽ làm ít nhất 5 KCN.

Ngoài việc đa dạng hóa nguồn cung, các chuyên gia cho rằng, nên quy hoạch và đầu tư thêm nhiều mô hình KCN sinh thái. Trong đó, các doanh nghiệp cùng cam kết, hợp tác và hành động để đạt được mục tiêu chung về sử dụng tài nguyên và môi trường.

Theo Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Việt Nam có thể phân loại KCN sinh thái thành 5 nhóm: KCN sinh thái nông nghiệp, KCN sinh thái lọc hóa dầu hay hóa chất, KCN sinh thái tái tạo tài nguyên, KCN sinh thái nhà máy điện và KCN sinh thái năng lượng tái sinh.

Mô hình này sẽ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững nói chung, giúp giảm khai thác tài nguyên, hạn chế tác động đến môi trường, trong khi vẫn không ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Ngoài ra, môi trường này cũng sẽ đóng góp tích cực vào nỗ lực chống biến đổi khí hậu của Việt Nam và toàn cầu.

Các bước đi cụ thể có thể thực hiện là nâng cao năng lực chuyển giao công nghệ của doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ tiên tiến, hạn chế phát thải và thí điểm chuyển đổi trước một số KCN theo mô hình KCN sinh thái để rút ra cách làm hiệu quả nhất.

Để làm được điều này, nhiều chuyên gia cho rằng, các KCN cần hợp tác để tạo chuỗi sản xuất hàng hóa, logistics, từ đó nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp...

Đồng thời, các địa phương nên có cơ chế để cùng nhau phát triển, tạo thành hệ thống đồng bộ. Cơ chế này cũng sẽ giúp các địa phương giải quyết các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả hơn, tận dụng tốt đa ưu thế của mình, tạo sự hài hòa trong quá trình phát triển liên vùng, đóng góp tích cực vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.