10-20 năm tới là thập kỷ của bất động sản vệ tinh

Trung tâm thành phố lớn sẽ không giữ thế độc tôn trên thị trường, mà khu vực vệ tinh sẽ là điểm đến quen thuộc hơn với giới đầu tư. 

Tọa đàm "Bắt mạch bất động sản đô thị vệ tinh" diễn ra chiều 8/10. Các chuyên gia chỉ ra một bức tranh khác của thị trường các đô thị vệ tinh, với hàng loạt những biến động trong vòng 5 năm qua về số lượng sản phẩm, giá bán và tốc độ thanh khoản

Đánh giá về sự phát triển của bất động sản vệ tinh, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, tâm chấn thị trường này ngày càng lan rộng. Theo ông, những giai đoạn trước, ở miền Bắc, các địa bàn bất động sản công nghiệp sôi động như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên nhưng sức nóng lan toả về những vùng xa hơn như Phú Thọ với hàng loạt các khu công nghiệp lớn được thành lập. Ở phía Nam, sức nóng không chỉ lan toả sang các tỉnh tiếp giáp TP HCM, mà còn đến Bình Phước...

Các chuyên gia cho rằng, hạ tầng được cải thiện là yếu tố chính khiến bất động sản đô thị vệ tinh trở nên sôi động hơn trong những năm qua. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc lấy ví dụ năm 2011, khi doanh nghiệp của ông mở rộng địa bàn hoạt động xuống Quảng Ninh thì thị trường chỉ thấy toàn bộ thành phố sơ khai, hạ tầng yếu kém và bất động sản hầu như không phát triển.

"Nhân viên của tôi còn hỏi làm sao để bán chung cư, đất nền ở Quảng Ninh. Nhưng suốt 10 năm, tỉnh làm cho cơ sở hạ tầng kết nối giao thông thuận tiện, kêu gọi được chủ đầu tư lớn. Nhờ đó, bức tranh bất động sản 10 năm qua của địa phương này thay đổi liên tục và phân khúc nổi bật là nghỉ dưỡng", ông Quyết nói.

Cũng có tốc độ phát triển nhanh nhưng theo ông Quyết thì Hải Phòng có một hướng đi khác khi đầu tư hạ tầng đi kèm với định hướng thu hút bất động sản công nghiệp.

Về tốc độ tăng giá của bất động sản vệ tinh, theo ông Toản, một số khu vực biến động tới 100-200% trong 1-2 năm. Ông lấy ví dụ, năm 2015, khi ông triển khai một dự án tại Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), mặt bằng giá khu vực khi đó chỉ vào khoảng 7-8 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, đến đầu năm 2021 vừa qua thì lên 40 triệu. Giá tăng gấp 5-6 lần trong vòng 5 năm.

"Một số tỉnh thành khác cũng tăng giá đột biến. Ví dụ trung tâm Hòn Gai, Quảng Ninh mấy năm trước 40-50 triệu, hiện tăng lên 200 triệu mỗi m2. Một số tỉnh thành không chỉ giá cao mà không có ai muốn bán", ông Toản nói.

Ông Toản dẫn chứng, trong khi dịch Covid-19 được ví như một cơn bão tàn phá kinh tế, những thị trường bất động sản lớn đều đang ảnh hưởng nặng thì ở một số khu vực vệ tinh, dù lượng giao dịch sụt giảm nhưng vẫn đạt khoảng 60% so với lúc cao điểm. Trong đó, đối tượng mua chủ yếu là nhà đầu tư.

"Người mua để ở thực thì họ đã chậm lại trong việc đưa ra quyết định giao dịch. Tuy nhiên, nhà đầu tư thì họ quyết liệt hơn và là đối tượng mua chủ yếu. Thị trường cũng chưa ghi nhận hiện tượng giảm giá. Một số chủ đầu tư lớn có chiến lược bán hàng riêng với các thị trường nhỏ.

Tuy nhiên, tại toạ đàm, các diễn giả cũng lưu ý một số điểm với nhà đầu tư khi rót tiền vào các khu vực vệ tinh. Một trong những rủi ro của thị trường vệ tinh là khoản tiền chênh cao. Ông Toản thừa nhận đó là một thực tế mang tính thông lệ. Tuy nhiên, chuyên gia này đưa ra lời khuyên, để tránh rủi ro thì tốt nhất nhà đầu tư kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm, uy tín, năng lực của chủ đầu tư, sản phẩm có sổ đỏ hay chưa.

"Trên thị trường vệ tinh thì có 2 loại sản phẩm chính. Một là chủ đầu tư bán ra. Nguồn cung thứ 2 là đất đấu giá, pháp lý an toàn hơn nhưng khi bán ra, người mua đầu tiên thường sẽ thu chênh. Do đó, tôi cho rằng, nhà đầu tư cá nhân cần lưu ý pháp lý của sản phẩm", ông Toản lưu ý.

Đánh giá về tiềm năng thị trường trong dài hạn, ông Chánh cho rằng 10-20 năm tới sẽ tới là thập của bất động sản vệ tinh, khác với góc nhìn của một thập kỷ trước.

Theo chuyên gia này, lý do thứ nhất của diễn biến này là mặt bằng giá cả các thành phố trung tâm cao một cách bất hợp lý.

"Hệ số giá bất động sản so với thu nhập vào tính toán phải mất tới 20 năm người làm công ăn lương mới có thể mua được căn nhà đầu tiên. Đó là còn chưa tính đến chuyện 20 năm sau giá căn nhà đã tăng đến mức nào. Vì thế bài toán sở hữu nhà ở trung tâm rất khó khăn. Vì mức chênh bất hợp lý vậy thì nhiều người sẵn sàng đi xa hơn để có một tổ ấm cho gia đình, bản thân", ông Chánh lý giải.

Lý do thứ hai, theo ông, thập kỷ kế tiếp là thập kỷ của ôtô. Tầng lớp trung lưu sẵn sàng đi xa, đến một nơi có khoảng cách xa hơn để đi xa hơn để sinh sống. Xu hướng này theo ông đang diễn ra ngày một phổ biến hơn tại Việt Nam.

Một lý do nữa là các địa phương vệ tinh đều đang có những biện pháp để thúc đẩy kinh tế, mạng lưới giao thông, tiện ích, thu hút đầu tư.

"Với 3 yếu tố đó, cá nhân tôi đánh giá ở những đô thị vệ tinh mà chính quyền coi trọng các yếu tố bền vững, có lộ trình tăng trưởng kinh tế vùng sẽ là điểm đến trong một thập kỷ tới. Và đó sẽ là những điểm đến sẽ thành quen thuộc hơn với nhà đầu tư mà trước đây vốn chỉ quen với những thị trường truyền thống", ông Chánh nói.

Tọa đàm "Bắt mạch bất động sản đô thị vệ tinh" là một trong số những hoạt động thuộc khuôn khổ Vhome Expo - hội chợ bất động sản trực tuyến được tổ chức định kỳ và kéo dài trong 15 ngày. Để nhận thông tin về các dự án cũng như ưu đãi, độc giả có thể để lại thông tin tại đây.

Nguồn VnExpress